Jak probíhá koupě nemovitosti v Chorvatsku
Koupit nemovitost v Chorvatsku je pro občany České republiky podobně jednoduché jako doma. Jako občané EU nepotřebujete žádné zvláštní povolení a celý proces obvykle zabere 1 až 3 měsíce. Níže najdete, co vás čeká krok za krokem. My vás celou cestou provedeme v češtině, od první představy až po předání klíčů.
1. Ujasníme si vaši představu a rozpočet
Na začátku se domluvíme, co hledáte: apartmán na léto, celoroční domov, nebo investici k pronájmu. Probereme region, vzdálenost od moře, velikost a strop ceny.
Do rozpočtu je potřeba počítat i s vedlejšími náklady. Ty obvykle dělají 6–10 % z ceny nemovitosti. Největší položkou je daň z převodu 3 %. Přehled najdete níže v tabulce nákladů.
2. Vyřešíme financování
Nemovitost můžete koupit z vlastních prostředků, nebo s hypotékou od chorvatské banky. Pomůžeme vám zjistit, na jaký úvěr dosáhnete, a připravit podklady pro banku.
O financování je dobré mluvit hned na začátku. S jasným rozpočtem a předběžným souhlasem banky můžete u oblíbené nemovitosti jednat rychle.
Podmínky a schválení úvěru posuzuje banka individuálně podle vás i konkrétní nemovitosti.
3. Vybereme nemovitosti a naplánujeme prohlídky
Z nabídky pro vás předem vybereme nemovitosti, které odpovídají vaší představě. U každé si ověříme to podstatné ještě před cestou: aktuální dostupnost, cenu a stav dokumentů.
Prohlídky pak naplánujeme tak, abyste jich za jednu cestu do Chorvatska stihli co nejvíc. Pokud nemůžete přijet, nemovitost vám ukážeme přes videohovor.
4. Zajistíme vám OIB
OIB je chorvatské osobní identifikační číslo. Bez něj nelze podepsat kupní smlouvu, zapsat se do pozemkové knihy ani platit daně. Potřebuje ho každý kupující, tedy i manžel nebo manželka, pokud budete nemovitost vlastnit společně.
OIB vydává chorvatský daňový úřad (Porezna uprava). Vyřízení je rychlé a zdarma a rádi vám s ním pomůžeme. Doporučujeme ho mít ještě před podpisem předběžné smlouvy.
5. Prověříme nemovitost
Než cokoli podepíšete, prověříme, že je nemovitost právně v pořádku. Tento krok je v Chorvatsku nejdůležitější, protože u starších nemovitostí bývají zápisy v úřadech nesourodé.
Kontrolujeme zejména:
• Výpis z pozemkové knihy (zemljišna knjiga): kdo je skutečný vlastník, zda je jich víc a zda na nemovitosti nevázne hypotéka, věcné břemeno nebo spor.
• Soulad s katastrem: zda údaje o pozemku a stavbě v katastru odpovídají pozemkové knize i skutečnosti.
• Stavební dokumentaci: stavební povolení nebo rozhodnutí o legalizaci a užívací povolení.
• Energetický průkaz: prodávající ho musí mít připravený k prodeji.
Právní prověrku dělá advokát. Doporučíme vám ověřeného advokáta, který mluví česky nebo anglicky.
6. Podepíšete předběžnou smlouvu a složíte zálohu
Když je nemovitost prověřená, podepisuje se předběžná smlouva (predugovor). Obsahuje cenu, termín podpisu kupní smlouvy a podmínky obou stran.
Součástí bývá záloha (kapara), v praxi obvykle kolem 10 % ceny. Kapara chrání obě strany. Když od koupě bez důvodu odstoupíte vy, kapara propadá. Když odstoupí prodávající, vrací ji dvojnásobně.
Předběžnou smlouvu by měl vždy zkontrolovat advokát. Popis nemovitosti v ní musí přesně odpovídat zápisu v pozemkové knize.
7. Podepíšete kupní smlouvu a zaplatíte
Kupní smlouvu (kupoprodajni ugovor) připraví advokát a podpisy se ověřují u chorvatského notáře (javni bilježnik). Smlouva bývá dvojjazyčná, takže jí budete rozumět.
Zbytek kupní ceny se platí bankovním převodem podle podmínek ve smlouvě, často přes úschovu u advokáta nebo notáře. Po zaplacení podepíše prodávající souhlas se zápisem nového vlastníka (tabularna izjava).
Nemusíte být osobně přítomni. Podpis lze vyřešit i na základě plné moci.
8. Zápis do pozemkové knihy a předání klíčů
Vlastníkem se stáváte až zápisem do pozemkové knihy. Návrh na zápis podá elektronicky advokát nebo notář u pozemkověknižního soudu podle místa nemovitosti. Zápis trvá obvykle několik týdnů, podle vytíženosti soudu.
Klíče se předávají podle dohody ve smlouvě, obvykle po zaplacení celé kupní ceny. Při předání sepíšeme stavy měřičů a předávací protokol.
9. Po koupi
• Daň z převodu nemovitosti 3 % se platí do 30 dnů od uzavření smlouvy. Daňové přiznání za vás obvykle podá advokát. U novostavby od plátce DPH se místo ní platí 25% DPH, které bývá už v ceně.
• Roční daň z nemovitosti platí od roku 2025 u nemovitostí, které nejsou trvalým bydlištěm ani pronajímané dlouhodobě. Sazbu určuje obec v rozmezí 0,60–8 € za m² ročně.
• Energie a služby: pomůžeme vám přepsat elektřinu, vodu a odvoz odpadu na vaše jméno.
• Pronájem turistům: chcete-li nemovitost pronajímat, je potřeba ji registrovat a příjem zdanit. Rádi vám s tím poradíme.
Zdroj: Kontić Legal, Property Taxes in Croatia for Foreigners
Kolik stojí koupě navíc
U nemovitosti za 250 000 € počítejte s vedlejšími náklady zhruba 10 000–12 000 € bez provize. Částky jsou orientační.
Náklad Obvyklá výše Příklad u 250 000 €
Daň z převodu nemovitosti 3 % z ceny 7 500 €
Advokát (prověrka, smlouvy, zápis) cca 1–1,5 % z ceny 2 500–3 750 €
Notář (ověření podpisů) dle tarifu, obvykle stovky € 100–300 €
Zápis do pozemkové knihy desítky € 50–100 €
Provize Bydlíme u moře 3% z kupní ceny
U novostavby od plátce DPH se daň z převodu neplatí, DPH 25 % je obvykle už v ceně.
Časté otázky
Může Čech koupit nemovitost v Chorvatsku? Ano. Občané EU kupují za stejných podmínek jako Chorvati, bez zvláštního povolení. Výjimkou je zemědělská a lesní půda, kde platí omezení.
Platí cizinci vyšší daně? Ne. Daň z převodu i roční daň z nemovitosti jsou pro všechny stejné.
Jak dlouho koupě trvá? Od výběru po podpis kupní smlouvy obvykle 1–3 měsíce. Záleží hlavně na stavu dokumentů a na financování.
Musím být u podpisu osobně? Nemusíte. Podpis lze vyřešit na základě plné moci.
Kdy se stanu vlastníkem? Až zápisem do pozemkové knihy. Do té doby vás chrání podepsaná smlouva a podaný návrh na zápis.
Mohu nemovitost pronajímat? Ano, po registraci k pronájmu. Příjem z pronájmu se v Chorvatsku daní.
Pojďme na to společně
Napište nám, co hledáte, a probereme s vámi nabídku i financování. Mluvíme česky, chorvatsky a anglicky.
Zavolejte: +420 725 972 581 · Nebo vyplňte nezávaznou poptávku.
Informace na této stránce jsou orientační a nenahrazují právní ani daňové poradenství. Sazby a poplatky se mohou měnit, aktuální podmínky vám vždy potvrdíme před rezervací.